پیام تورم اجاره مسکن در سال ۱۴۰۳؛ تنظیم اجاره یا تزئین بازار؟

به گزارش اقتصاد کده، جلسات دولتی «تعیین نرخ مجاز برای رشد اجاره‌بها در ۱۴۰۴»، بدون توجه به «شکست سنگین سقف اجاره‌بهای ۱۴۰۳» آغاز شد.

سال گذشته تصویب شد، هزینه اجاره‌نشینی ۲۵ درصد به‌صورت میانگین افزایش یابد؛ اما این نرخ دستوری به تنظیم بازار منجر نشد و تورم اجاره از ۴۰ درصد گذشت. معاملات اجاره در اولین ماه از سال جاری نیز با «تب اجاره‌بها» همراه بود و اگر باز هم اصرار بر «بیراهه سیاستی» به جای «درمان ریشه مشکل» باشد، سطح فقر مستاجر‌ها تشدید خواهد شد.

مدیران بخش مسکن ۲۶ استان کشور از ابتدای این هفته مامور «تعیین نرخ مجاز رشد اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴» شدند و جلسات خود را برای تعیین نرخ دولتی با هدف «تنظیم بازار» آغاز کردند. این اقدام در ادامه روندی است که متولی مسکن دولت در سال گذشته برای «تنظیم بازار» و کاهش تورم اجاره مسکن در کشور «سقف مجاز» ۲۵ درصدی رشد اجاره بها را تعیین کرد. اما نرخ گذاری دولتی بازار اجاره بها در سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد، به جای «تنظیم» بازار اجاره، بیشتر آن را «تزئین» کرده است.

بر اساس آمار‌های رسمی ارائه شده، اجاره بها در سال گذشته بدون توجه به نرخ دستوری ۲۵ درصدی، بیش از ۴۰‌درصد یعنی ۱.۶ برابر «نرخ رشد دولتی» افزایش پیدا کرد. این اتفاق نشان می‌دهد، نرخ دستوری نه تنها تنظیم گری در بازار اجاره ایجاد نکرد، بلکه تبعاتی را نیز با خود به همراه داشته است.

به گفته برخی از تحلیلگران بازار مسکن، این نرخ دستوری اجاره بها نه تنها روی «کاهش تورم اجاره» بی‌اثر بود بلکه عاملی برای «فرار موجرها» از بازار و کاهش عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای شد. در واقع این تعیین سقف افزایش اجاره باعث می‌شود موجر‌ها برای اینکه مشمول جرایم نرخ دولتی نشوند از بازار اجاره خارج شوند؛ همانند آنچه که در کشور‌های عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) اتفاق افتاد.

در گزارشی که «دنیای اقتصاد» در هفته گذشته با عنوان «ترمز اجاره خالی کرد» منتشر کرد به تشریح «تجربه شکست خورده تعیین دولتی اجاره بها در کشور‌های عضو «OECD» پرداخت. این گزارش به خطای تنظیم گری با نرخ دستوری اشاره کرده که بر اساس آن، کارنامه «نرخ دولتی» برای اجاره بها در غرب اثبات کرد، «مداخله دولت» در بازار با تعیین سقف رشد اجاره بها باعث می‌شود «عرضه آپارتمان اجاره‌ای ۱۵ تا ۲۶ درصد» در بازار کاهش یابد و نرخ تورم اجاره بها به ۲ برابر روند تاریخی آن برسد.

دولت و مدیران استانی در حالی جلسات مربوط به تعیین نرخ مجاز رشد اجاره بها در ۱۴۰۴ را آغاز کرده‌اند که تورم عمومی در برخی از استان‌ها بیش از ۳۰ درصد بوده است. همچنین بازار اجاره در اولین ماه سال ۱۴۰۴، «تب اجاره‌بها» را سپری کرده است و هزینه مستاجران در فروردین امسال ۳۷.۶ درصد در مقایسه با فروردین سال گذشته افزایش یافته است.

اگرچه این تب نسبت به رشد سالانه اجاره در سال ۱۴۰۳ روند کاهشی داشته است، اما همچنان از سطح بالاتر است، زیرا نرخ رشد اجاره باید به زیر ۲۰ درصد برسد. در واقع اگر سیاستگذار اقدام درستی برای تنظیم بازار پیدا کند تب اجاره نیز کاهش پیدا می‌کند. باتوجه به فشاری که روی هزینه مستاجران وجود دارد، تعیین سیاست درست، تنها عامل اثرگذار در کاهش تب تورم اجاره است و نرخ گذاری نیز باید بر همین اساس تعیین شود.

تعیین سقف یا کریدور؟
با توجه به «بازار محور بودن» اجاره، این بازار در دو راهی سیاستگذار حوزه مسکن قرار گرفته است. روند جلسات مدیران استانی بخش مسکن با متولی این بخش حاکی از تمدید همان «نرخ دولتی ۲۵ درصد» برای افزایش مجاز اجاره بها در سال ۱۴۰۴ است. در واقع به‌رغم «شکست نرخ‌گذاری در ۱۴۰۳»، دولت همچنان بر تعیین نرخ مجاز برای رشد اجاره بها در سال‌جاری تاکید دارد.

این در حالی است که این فرمول با ایراداتی همراه است. فرمول نرخ مجاز اجاره بها، بر پایه نرخ تورم عمومی یکسال گذشته تعیین شده بود، در حالی‌که بخشی از رشد اجاره بها تحت‌تاثیر رشد قیمت مسکن است. برخی از صاحب نظران مسکن بر این عقیده‌اند، تورم اجاره مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است و وقتی هر دو طی سال‌های گذشته «جهش‌های کم سابقه» داشته‌اند، اثر آن روی تورم اجاره «قابل انتظار» بوده است؛ بنابراین سوال مهمی که در اینجا مطرح می‌شود، اینکه نرخ گذاری در بازار اجاره باید بر اساس سقف تعیین شود یا کریدور تورم عمومی؟

برخی از کارشناسان حوزه مسکن، پیشنهاد کریدور به جای نرخ را مطرح می‌کنند؛ که تعیین بازه رشد اجاره بها برای موجر‌ها به همراه مشوق شاید بتواند بخشی از سمت عرضه را ترغیب کند. همانند طرح تشویقی شورای عالی مسکن در مصوبه جلسه اخیر، مبنی بر اینکه، موجر‌هایی که در قرارداد‌های خود نرخ دولتی را رعایت کنند، مشمول دریافت وام تعمیرات آپارتمان به میزان ۲۸۰ میلیون تومان، بدون نیاز به خرید اوراق خواهند شد. البته به این نکته نیز باید توجه داشت، کریدور رشد اجاره بها در عین حال برای بازارپذیر بودن، باید نزدیک به تورم اجاره مسکن در سال گذشته باشد.